Comprendre la Lex Koller : aperçu pratique

La Lex Koller — formellement la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger — est le principal instrument juridique suisse pour restreindre la propriété étrangère de biens résidentiels. Elle est en vigueur, sous diverses formes, depuis 1983, et reste l'une des considérations réglementaires les plus importantes pour tout ressortissant non suisse envisageant une acquisition immobilière en Suisse.

La loi est fréquemment mal comprise, et les malentendus tendent à aller dans les deux sens : certains acquéreurs étrangers supposent qu'ils ne peuvent pas du tout acheter de propriété en Suisse, tandis que d'autres supposent que les restrictions sont facilement contournables. Ni l'un ni l'autre n'est exact.

Qui est soumis à la Lex Koller ?

La Lex Koller s'applique aux « personnes à l'étranger » — une catégorie qui comprend les ressortissants étrangers qui ne résident pas en Suisse, ainsi que certaines entités juridiques contrôlées par des intérêts étrangers. Les ressortissants suisses ne sont pas soumis à la loi, quel que soit leur lieu de résidence. Les ressortissants de l'UE et de l'AELE titulaires d'un permis de séjour suisse valide (permis B ou C) sont généralement traités de manière équivalente aux ressortissants suisses pour les acquisitions immobilières.

Les ressortissants non-UE/AELE titulaires d'un permis C (résidence permanente) sont également généralement exemptés des restrictions de la Lex Koller pour l'acquisition d'une résidence principale. La situation des titulaires de permis B de pays non-UE/AELE est plus complexe et dépend des circonstances spécifiques.

"La Lex Koller n'est pas une interdiction de propriété étrangère. C'est un cadre réglementaire qui requiert une autorisation dans certaines circonstances — et ce cadre comporte des exceptions significatives."

Que restreint la Lex Koller ?

La loi restreint l'acquisition de biens résidentiels — appartements, maisons et résidences de vacances — par des personnes à l'étranger. Elle ne restreint pas l'acquisition de biens commerciaux, ce qui est une distinction importante pour les acquéreurs envisageant des propriétés à usage mixte ou d'investissement.

Pour les biens résidentiels, la distinction clé est entre résidence principale et résidence secondaire ou de vacances. Un ressortissant étranger résidant en Suisse et acquérant une résidence principale n'est généralement pas soumis aux restrictions de la Lex Koller. Un ressortissant étranger acquérant une résidence secondaire ou de vacances est soumis au système de quotas cantonaux.

Le système de quotas cantonaux

Chaque canton se voit attribuer un quota annuel d'autorisations pour l'acquisition de résidences de vacances par des personnes à l'étranger. Les quotas sont fixés par le gouvernement fédéral et varient selon les cantons. Les cantons disposant d'une infrastructure touristique significative — Valais, Graubünden, Oberland bernois — tendent à avoir des quotas plus importants. Les cantons sans marché significatif de résidences secondaires peuvent avoir des quotas très faibles ou inexistants.

L'implication pratique est que dans les cantons avec des systèmes de quotas actifs, le nombre d'autorisations disponibles chaque année est limité, et la concurrence pour les obtenir peut être significative. Dans les cantons où le quota est effectivement épuisé, il peut être très difficile pour un acquéreur étranger d'obtenir une autorisation pour une résidence de vacances.

Implications pratiques pour les acquéreurs

Pour les acquéreurs étrangers envisageant la Suisse, le point de départ est toujours d'établir leur statut de permis et leurs intentions de résidence. Un acquéreur qui prévoit de s'installer en Suisse et d'y établir sa résidence principale se trouvera dans une position réglementaire très différente de celle d'un acquéreur souhaitant acquérir une résidence de vacances tout en restant résident à l'étranger.

Un conseil juridique d'un avocat suisse spécialisé en Lex Koller est indispensable avant toute acquisition. La loi a été amendée à plusieurs reprises, et l'interaction entre les règles fédérales, les quotas cantonaux et le statut de permis individuel est complexe. Une équipe de conseil expérimentée peut identifier les options disponibles et structurer une acquisition de manière appropriée.